Usufruit et nue-propriété ? Préférez une solution amiable avec l'aide de votre avocat à Bruxelles.

Vente de nue-propriété et réserve d'usufruit

Marguerite, Irène et Luc (noms d’emprunt) des amis de Léontine (nom d’emprunt) ont pris contact avec moi parce qu'ils avaient constaté que leur amie Léontine, usufruitière, ne recevait pas les loyers auxquels elle avait droit.

Léontine est une personne âgée qui réside en maison de repos à Bruxelles.

Lorsque Léontine était encore valide, elle vendit la nue-propriété de sa maison, et garda l’usufruit. Cela lui permit de continuer d’occuper sa maison en recevant déjà un petit capital et puis ensuite, cela lui permet en maison de repos, de percevoir les loyers générés par sa maison mise en location.

Pleine propriété = usufruit + nue-propriété : qu'est-ce ?

Une petite précision : être propriétaire se répartit en 3 morceaux : l'usage, le fruit et la disposition. 

L'usufruitier a l'"usus" et le "fructus", le nu-propriétaire a le reste.

Lorsque je suis usufruitier- tière, j'ai le droit de prendre l'usage de la chose. Par exemple pour une maison, j'ai le droit de l'occuper, sans rien payer. Et si je n'occupe pas la maison, j'ai le droit de percevoir les loyers du locataire qui s'y trouve.

Lorsque je suis nu(e)-propriétaire, j'ai un droit très théorique de savoir qu'un jour, j'aurai la pleine propriété de ladite maison, lorsque je récupérerai l'usufruit. Pendant le temps où je suis nu(e)-propriétaire, je ne peux pas percevoir les loyers, ni les loyers des locataires, ni non plus de loyers de l'usufruitier occupant. Je puis par contre vendre la maison, mais avec la charge d'usufruit. Le prix de la nue-propriété est dès lors diminué du prix de l'usufruit. (cfr chez les notaires les tables de calculs).

En tant que nu(e)-propriétaire, je dois supporter les très gros travaux. Je deviendrai plein propriétaire quand l'usufruit s'éteindra (décès, renonciation, achat de l'usufruit).

Les éléments du dossier

Il est apparu que les loyers générés par l'immeuble de Léontine ne lui avaient pas été versés.

Marguerite, Irène et Luc, ayant reçu mandat général de Léontine pour notamment accomplir la gestion de ses avoirs, étudièrent les comptes de manière plus approfondie.

En plus des loyers non reçus des locataires, il est apparu que Léontine avait payé un loyer au nu-propriétaire pendant le temps qu’elle occupait sa maison après la vente de la nue-propriété... Ces deux éléments sont contraires au respect de l’usufruit.

C’est l’usufruitier qui peut utiliser le bien ou en percevoir les loyers. En aucun cas le nu-propriétaire ne peut prétendre aux loyers. En aucun cas, il ne peut demander un loyer à l'usufruitière occupante, elle-même.

Il est enfin apparu juste avant que je sois contactée, que le nu-propriétaire avait demandé à Léontine de renoncer simplement à l'usufruit à son profit….

Les outils de l’avocat : procédure judiciaire ou tentative amiable ?

Mes clientes souhaitaient de préférence résoudre ces questions de manière amiable : gain de stress, de temps et d’argent. La charge mentale est lourde en procédure judiciaire : autant l’éviter.

Ma technique d’approche d’un dossier en tant qu’avocat à Watermael-Boitsfort, est en effet basée sur les outils de la médiation, parce que j’estime que c’est plus grandissant pour chacun et vu ma formation de médiateur agréé en matière civile et commerciale, : prendre un bon accord vaut mieux qu’un procès.

Ce dossier nécessitait une étude minutieuse des éléments. Afin d’éclairer mes clients sur la complexité des enjeux et d'indiquer à la partie adverse les risques encourus, j’ai opté pour la rédaction détaillée de la citation en justice (sans l’envoyer à l’huissier de justice) afin de pouvoir utiliser ce document comme base fiable et précise de discussions lors de la phase amiable.

Les décomptes en tableaux excel sont parlants

Mes clients ont œuvré pour réunir l’ensemble des documents comptables demandés, ce qui me permit d’établir le relevé des chiffres détaillés pour cadrer les échanges au plus près de la réalité comptable. 

Les discussions en présentiel

Parallèlement, j’entrepris avec l’accord de mes clients, des tentatives de discussion amiable avec le nu-propriétaire.

Les discussions furent longues, les échanges et argumentations de partie adverse, nombreux.

Accord signé

Finalement , les parties se sont mises d’accord pour résoudre leur différend, Léontine a été réintégrée dans ses droits, le nu-propriétaire participant et bénéficiant également au dénouement.

La citation rédigée n'a pas été transmise à l'huissier de justice, mais a cadré les échanges et a sans doute, ici, permis l'accord.

Vous avez besoin, vous aussi d’être éclairé.e par votre avocat à Bruxelles sur les contrats de vente de nue-propriété et des droits des usufruitiers ?

Contactez-moi au 02 245 41 11, par le formulaire de contact ou par mail : a.welsch@avocat.be pour que nous puissions ensemble pointer vos droits et retenir les meilleures solutions amiables. Et si le processus amiable n’aboutit pas, je vous  représenterai devant le tribunal après avoir lancé citation.